특례보금자리론 신청 및 자격, 시중은행 주택담보대출 비교 어떤게 유리할까?

 

안녕하세요, 직장인 길잡이 직길로이 입니다.

 

최근 지속적인 금리인상으로 인해 부동산 시장이 얼어붙어 있어 정부에서는 이자 부담을 경감시켜 주기 위해 1년간 한시적으로 일반형 안심전환과 적격대출을 보금자리론에 통합해 특례보금자리론을 운영토록 지시했습니다.

 

특례보금자리론은 무엇이며 시중은행의 주택담보대출과 어떤 게 더 유리할지 비교해 보려고 합니다.

많이 떨어진 부동산으로 인해 이번에 집을 매수하려는 분들은 집중해서 보시기 바랍니다.

 

 

 

특례보금자리론 이란?

특례보금자리론은 한국금융주택공사 사이트에서 이용가능하며 정부에서 위축되어 있는 부동산 시장을 살리기 위해서 그리고 높은 고금리에 이자부담을 경감시켜 주기 위해 1년간 한시적으로 시행하는 정책이다.

 

 

◆주택 금액

주택 금액의 경우 소득에 상관없이 매매가 9억 이하면 모두 특례보금자리론을 이용 가능하다.

(현행 보금자리론은 주택가격 6억 이하, 소득 7천만 원 이하 차주이용가능)

 

 

◆한도

대출한도는 최대 3.6억 원 -> 5억 원으로 확대

 

◆자격​

무주택자 (1 주택자의 경우 일시적 1 가구 2 주택 인정-처분기한 2년)

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◆대환​

중도상환 수수료 없이 대환 가능하다.

올해 우대형 안심전환대출 이용가능 차주가 내년 대환용 특례보금자리론을 이용 시, 현재보다 대출금리가 상승할 수 있는 점을 감안해야 한다.

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◆금리​

기존 보금자리론에 기반한 단일 금리 산정체계로 운영하지만 기존 방식대로 산정된 적정금리에서 일정 수준 인하한 우대금리를 적용할 예정이다.

4% 초반으로 형성되지 않을까 예측해 본다.

 

◆DSR 규제에서 제외

총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 받지 않아 대출 한도를 늘리는데 유리하다

현재 총대출액이 1억 원을 넘어서면 DSR 규제가 적용 돼 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%를 넘을 수 없는데 특례보금자리론은 제한이 없다.

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◆적용 시점

세부적인 시행일정과 금리우대 등은 전산 개편, 금융기관 준비 기간 등을 감안하여 추후 공지할 예정이다.

현재까지는 1월 말일 안에 출시예정이라고 한다

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◆신청 및 접수기관

 

통상적으로는 주택금융공사에서 기존 안심대출 보금자리론 등 취급하였습니다.

 

 

 

◆핵심내용 요약​​

●23년 1년간 일시적으로 특례보금자리론 운영계획이다.

●주택가격 9억 이하면 소득에 관계없이 모두 특례보금자리론 이용 가능하다.

●특례보금자리론 운영기간 중 적격대출은 취급 중단한다.

●신구 구매, 대환, 보전 대출 모두 동일하게 이용할 수 있다.

●체증식 상환가능 (체증식 상환은 뒤로 갈수록 이자와 원금이 높아지는 대출 상환 방식)

●DSR 규제에서 제외

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특례보금자리론 vs 은행권 주택담보대출

고금리 시대에 조금이라도 대출금리를 낮춰보려는 사람들에게 한창 관심의 대상이었던 특례보금자리론이 이달 말 출시를 앞두고 있다.

그러나 최근 은행권 주택담보대출 금리가 낮아지기 시작하면서 차주들은 고민이 깊어졌다.

연말 혹은 내년 초면 한국은행이 금리를 인하할 수 있다는 전망이 나오는 상황에서 과연 어떤 상품이 유리할까? 따져보자.

 

◆금리 낮은 곳은?

 

상품별 금리 ( 우대금리 포함)
특례보금자리론	은행권 주택담보대출(고정금리)
연 3.75 ~ 5.05%	연 4.26 ~ 6.30%

 

금융위원회가 예고한 특례보금자리론의 금리는 연 3.75~5.05%

 

연 3.75%는 기본금리 / 연 4.65%~5.05%에 우대금리 최대 0.9%(소득청년 0.1% p, 사회적 배려층 0.4% p, 신혼가구 0.2% p, 미분양주택 0.2% p)를 적용했을 때 산출된 최하단 금리이다. 

 

은행권 고정금리

19일 기준 연 4.26~6.30%이다. 연 4.26%는 급여이체, 자동이체, 예금 가입, 카드 사용 등과 같은 우대금리를 최대한도(은행마다 상이)로 적용한 금리이다. 결과적으로 특례보금자리론 금리가 0.51~1.25% p 더 낮은 것이다.

 

일반적으로 특례보금자리론이든 은행권 주담대든 실제로 대출을 신청했을 때 최저금리를 적용받는 사람은 손에 꼽힌다.그만큼 우대금리 조건을 최대로 모두 충족시키는 것은 어렵다.그렇다면 이런 부분을 감안하면 특례보금자리론이 그나마 더 낮다, 특례보금자리론은 우대금리 제외하고 연 4.65~5.05%이다.

 

◆대출만기는 무승부

 

 

주택담보대출을 받는 데 있어 대출만기는 길수록 좋다.

매달 상환해야 하는 원리금 부담을 낮추고 DSR 비율도 상대적으로 덜 올릴 수 있기 때문이다.

 

현재 은행권은 만기를 최장 40년까지 가능하고 카카오뱅크의 경우 만 39세 이하 청년에 한해서 최장 45년까지 해준다.

 

특례보금자리론의 경우 최장 50년까지 가능하나 조건이 붙는다.

만 34세 이하 또는 신혼부부(혼인 7년 이내)여야 하며, 심지어 만기 40년의 경우에는 만 39세 이하 또는 신혼부부여야 한다.

 

결국 만 40세 이상이거나 혼인신고 8년 차에 접어든 부부에게는 은행권 대출이 유리하다

반대로 만 34세 이하이거나 혼인신고를 한 지 7년 이내에 드는 신혼부부는 특례보금자리론의 만기 50년 상품이 매력적이다.

 

DSR이 문제라면 특례보금자리론이 좋다

대출 한도와 관련해 특례보금자리론의 가장 장점은 DSR을 안 보고 DTI를 본다는 점이다.

DSR을 제외한 나머지 LTV, DTI는 특례보금자리나 은행권 주택담보대출이나 별반 차이가 없다.

 

생애최초 주택구입자
LTV	특례보금자리론	은행권 주담대
	80% (최대 5억)	80% (최대 6억)
	DTI 60%	DSR 40%

 

 

우선 생애최초 주택구입자는 규제지역 여부 상관없이 특례보금자리론의 경우 LTV 80%(최대 5억), DTI 60%가 적용되고 DSR조건은 없다.

은행권 주택담보대출은 LTV 80%(최대 6억 원까지),DSR 40%이다.

 

여기서 DTI란?

 

DTI는 연간소득 대비 주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타 대출 연간 ‘이자 상환액’의 비율인 반면, DSR은 연간소득 대비 주택담보대출 연간 원리금 상환액 + 기타 대출 연간 ‘원리금 상환액’이 차지하는 비중을 의미한다. DSR의 경우 기타 대출의 연간 ‘원금 상환액’까지 봐서 대출여력을 책정하기 때문에 DTI에 비해 대출한도가 더 낮게 잡힌다는 특징이 있다.

 

 

규제지역
LTV	특례보금자리론	은행권 주담대
	60%(실수요자 : 70%)	50% (실수요자 70%)
	DTI 50% (실수요자 : 60%)	DSR 40%

 

강남 3구, 용산구 등 규제지역이나 비규제지역이나 특례보금자리론이 대출한도를 더 받기 위해서는 좋다

위에 설명했듯이 DSR의 경우 기타 대출의 연간 "원금 상환액"까지 적용하니 대출한도가 낮을 수밖에 없다.

 

대출한도가 중요하다면 특례보금자리론으로 하면 된다.

 

◆대출금리 더 떨어진다는데 뭐가 더 좋을까?

특례보금자리론의 매력은 조금이라도 낮은 금리와 높은 한도에 있다.

일각에서는 생각보다 금리가 낮지 않아 실효성이 떨어진다는 지적이 나온다.

그러나 DSR을 안 보기에 한도 측면에서는 은행권 주택담보대출보다 우위에 있고 또 한 가지 장점은 중도상환수수료가 없다는 점이다.

 

 

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만약 금리가 지속적으로 하락한다면 은행권 주택담보대출로 추후에 갈아타면 된다.

그럼 여기까지 특례보금자리론과 은행권 주택담보대출을 비교해 봤습니다.

사회초년생 직장인 분들과 집을 구매하려는 모든 분들에게 조금이나마 도움이 되길 바랍니다.

 

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ^^